Ⅰ. 처리방침
Ⅱ. 저당가치
※ 반드시 먼저 구하세요.
Ⅲ. 지분가치
1. 현금흐름의 추정
1) 1기의 NOI 등
※ 직접법(대상NOI산정) 및 간접법(사례NOI비준)
2) 감가상각비
3) DS : L×MC
4) 1기의 원금상환분 : L×(MC-i)
(이후) 1기 원금상환분×(1+i)^t [t=1,2,....]
※ 계산기 skill : L*(MC → L*(MC-i → seq
2. 매기 ATCF (DCF Table)
기간
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1
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2
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3
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4
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5
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PGI
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xxx
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xxx
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(V&LA)
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(xxx)
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(xxx)
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OI
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xxx
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xxx
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EGI
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xxx
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xxx
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(OE)
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(xxx)
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(xxx)
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NOI
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xxx
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xxx
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(DS)
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(xxx)
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(xxx)
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BTCF
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xxx
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xxx
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원금상환금
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xxx
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xxx
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(감가상각비)
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(xxx)
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(xxx)
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(TAX)
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(xxx)
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(xxx)
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ATCF
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xxx
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xxx
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xxx
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xxx
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xxx
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※ PGI, NOI를 어렵게 낸다면 결과분석 보다는 계산이 중요함.
3. 기말 지분 복귀액
1) 순매도액 : 6기 NOI ÷ R
※ 6기NOI추정(확률분석 등), 기출환원이율과 기입환원이율 차이!
2) 미상환저당잔금 : L × (1-p)
3) 자본이득세 : { 1) - (BV-감가상각비×5년)}×양도소득세율
4) 기말 복귀액 : [ 1) - 2) - 3) ]
4. 지분가치(현가:요구수익률)
※ 기간별 명목가치가 나오기 때문에 IRR법 활용시 시간save!
Ⅳ. 부동산 투자가치 : [Ⅱ.+Ⅲ.]
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