1. 일체사례 선정

대상과 일체적 유사성, 비교가능성 있는 <사례#1> 선정

2. 대상 일체순수익

※ 직접법 고려여부 (대상순수익에 사정개입 등)

1) 사례 일체순수익

2) 요인비교

3) 순수익

사례일체순수익*사*시*(토순구*요인+건순구*요인)*품등비교

※ 최근에는 일체 시점수정치, 요인비교치를 제시

ex. 아파트가격지수, 대상은 사례보다 5%우세(수량요소포함)

3. 환원이율

1) 시장추출법

2) 요소구성법(조성법)

3) 투자결합법

4) 엘우드법

5) 부채감당법

6) 결정

※ 반드시 각 방법의 장단점과 병용을 강조해서 결정!

★ 물리적 결합법 (이론적한계에도 불구 빈출됨)

   가. 대상 토지⋅건물 가격구성비율

       a. 토지가격구성비율 : 토지가격÷(토지가격+건물가격)

       b. 건물가격구성비율 : 1- a.

   나. 종합환원이율 : 토가구×토R + 건가구×건R

4. 일체수익가격