1. 준공시점 토지가격

1) 소지매입비 : 지가변동률 vs 투하자본이자율 (투하자본이자율이 빠름)

2) 조성공사비

※ 토목공사비는 건축공사비 항목임.

※ 일반적으로 기부체납부분도 조성공사후 기부체납을 가정함

3) 부대비용

4) 계

2. 가격시점 토지가격 : 1.×시점수정 ≒(÷유효택지면적≒@        )

★ 사례 조성사례 기준(적산가격)

→ 1. 준공시점 사례토지가격

2. 가격시점 대상토지가격

1. 사례 토지가격

1) 개발계획

① 대지면적 : 건축이 가능한 면적을 의미

※ 소요너비, 모퉁이 건축한계선 및 도시계획시설 저촉부분 제외

※ 단, 미관지구 건축후퇴선 포함

② 건축면적 : (건폐율 × 대지면적)

③ 건축연면적 : (용적률 × 대지면적) + 지하면적 + 옥탑면적

④ 분양면적 : 건축면적 × 전용(분양)률 %

★ 개발계획은 반드시 2~3번 확인하고 넘어갈 것

★ 합리적, 합법적, 물리적 측면 모두 적합한 계획임을 검토

2) 총분양수입 현가

① 총분양수입

※ 분양가 산정

→ 일체비준가격, 분양가상한제, 미래예측 확률변수 고려 등 논점화

② 현가

3) 총 개발비용 현가

① 공사비

※ 건축비 추정 → 단위면적당 기본비용 (회귀분석법, 보간법 등)

② 부대비용

③ 계

4) 사례 토지가격 : [1.-2.]

(÷ 개발전 토지면적 ≒@        )

2. 대상 토지가격(적산가격)

1. 재조달원가

1) 직접법 고려여부 (→제외시)

2) 간접법

① 제외사항

※ 울마담대조(울타리,마당,담장,대문,조경 제외)

② 사례 재조달원가

③ 대상 재조달원가

3) 결정

2. 감가수정

1) 내용년수법

※ 내용년수의 조정 → 감가의 개별성

2) 관찰감가법

※ 관찰감가법의 병용 → 감가요인의 복합성

3) 분해법

4) 시장추출법

※ 사례의 매년 감가율 먼저 산정 후 대상의 총 감가율 산정

5) 임대료손실환원법

3. 적산가격