감정평가 2차시험 과목은 서로 별개의 과목에 대한 감정평가사로서의 자질과 능력을 검증하는 시험이 아닙니다. 감정평가 실무, 이론, 법규는 모두 하나의 지향점으로 가지고 있습니다. 실무과목의 본질적인 면이 감정평가이론의 기본적 배경위에 탄생하였으며, 특히 보상평가 등 공적평가는 헌법 제23조 3항의 정당보상과 관련한 법규적 마인드에서 출발하게 됩니다. 즉 감정평가실무와 감정평가이론 및 보상법규 과목은 서로 상호 유기적인 연결고리를 가지고 있으므로 3과목이 모두 기본 베이스를 이루고 있을 때 비로소 나머지 과목에도 긍정적인 영향을 미치게 됩니다.

2. 감정평가실무

과거에는 감정평가실무과목에서 과락을 면한 경우 대부분 합격의 영광을 이룰 수 있을 정도로 시험에서 그 역할이나 비중이 매우 컸습니다. 과거에 비하여 그 절대적 비중은 다소 줄어들었지만, 현재에도 감정평가실무과목이 2차시험 최종합격에 있어 차지하는 비중은 여전히 큽니다.

감정평가실무과목은 다른 과목과는 달리 공부를 오래한다고 하여, 많이 한다고 하여 잘 할 수 있는 과목이 아니기에 그 시작에 있어서 접근방법이 매우 중요시 되는 것입니다.

감정평가실무과목의 본질적인 내용과 최근 출제경향을 이해하여 실무 감각을 익히고, 적용할 수 있는 능력을 만드셔야 합니다.

3. 감정평가이론

감정평가이론은 원론적인 시험범위인 부동산 감정평가론 부분과 부동산 전문가로서 요구되는 전문지식으로의 부동산 학개론 부분으로 시험범위를 볼 수 있습니다. 특히 부동산학은 모든 지식의 총화적인 내용을 기반으로 하는 종합응용과학이므로, 그 범위가 무제한적으로 볼 수 있습니다.

11회 기출이후로 부동산학개론이 본격적으로 시험범위화 하여 상당히 어려운 과목으로 변화하였지만, 감정평가이론시험은 결국 부동산 전문가로서의 창의력과 논리적 사고가 가능한지를 검증하는 과목이므로 기본서를 통한 탄탄한 기본기를 바탕으로 출제가능성을 고려한 서브암기를 통하여 일정부분 해결할 수 있는 영역이라 보시고, 그 밖의 영역에서는 부동산 전문가로서의 자질과 기본마인드로 해결가능하리라 봅니다.

4. 감정평가 및 보상법규

감정평가 및 보상법규 과목은 원칙적으로 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 시험범위로 하고 있습니다. 이는 공법인 행정법의 구체적 개별 법률에 관한 문제로 과거에는 단문중심의 문제가 주로 출제되었습니다.

최근에는 행정법 총론에 관한 사례형문제가 주로 출제되어, 더 이상 개별법에 국한된 문제가 아닌 행정법 마인드를 기본으로 한 다양하고 깊은 내용의 문제를 묻고 있습니다. 따라서 법적 마인드 형성뿐 아니라 구체적인 사례형 문제를 별도로 준비하셔야 할 것입니다.

5. 경험담

실무: 일반평가 3방식은 처음의 기본개념 정립이 무엇보다 중요합니다. 공부를 오래할수록 실력이 향상된다고 볼 수도 없으며, 실무의 기본기와 감이 차지하는 비중이 무엇보다 큽니다. 다만, 보상평가의 경우 처음 공부할 때는 비록 어렵다는 느낌이 크지만 실제 보상 마인드만 제대로 쌓는다면 이후 별다른 노력과 고민없이도 대부분의 문제가 해결 가능합니다.

이론: 다년차일수록 어렵다고 생각되는 과목입니다. 그 범위와 끝을 알 수가 없기 때문에 많이들 어렵다고 생각합니다. 하지만 이론이라는 과목 역시 기본마인드 형성이 무엇보다 중요합니다. 그리고 문제에서 이미 목차를 주고 있기 때문에 그 내용을 충실하고 창의력으로 쓰시는 방법을 깨닫게 된다면 고득점도 가능한 과목입니다. 단지 암기과목이라는 생각을 버리시는 게 가장 중요합니다.

법규: 법대생이 아닌 경우 법적마인드 형성이 어렵기 때문에 어려운 과목이라고 생각합니다. 하지만 행정법의 기본원리인 공사익의 조화, 행정의 능률성과 안정성, 법치주의와 행정의 필요성의 이익형량원리를 배경으로 쉽게 접근할 수 있는 내용입니다. 보상실무와 마찬가지로 기본마인드 형성으로 추가의 노력과 고민없이도 대부분의 문제가 해결 가능하므로, 최초에 공부하실 때 절대적 기본을 잘 만드시길 바랍니다.